SCPI : comprendre l'investissement en pierre-papier avant d'investir

Une SCPI — Société Civile de Placement Immobilier — est une société dont l'objet est d'acquérir et de gérer un patrimoine immobilier locatif. Elle collecte des fonds auprès d'investisseurs, les associe à ce patrimoine et en assure la gestion. L'investisseur, en achetant des parts, devient associé de la SCPI.

Le mécanisme repose sur plusieurs étapes :

• La société de gestion définit la stratégie d'investissement de la SCPI.
• L'investisseur achète des parts de la SCPI, au comptant ou à crédit.
• La SCPI acquiert des immeubles (bureaux, commerces, santé, logistique, résidentiel…) avec les fonds collectés.
• La société de gestion assure la gestion : recherche de locataires, perception des loyers, entretien, travaux.
• Les loyers encaissés, déduction faite des charges, sont distribués aux associés sous forme de revenus potentiels.
• Le prix de la part peut évoluer dans le temps, à la hausse comme à la baisse, selon la valeur du patrimoine.
• La revente des parts permet de récupérer un capital dont la valeur n'est pas garantie.

L'élément essentiel à retenir : l'investisseur ne détient pas directement un appartement ou un immeuble. Il détient des parts d'une société elle-même propriétaire d'un patrimoine immobilier. La gestion est déléguée à la société de gestion, qui décide des acquisitions et de la gestion locative.

Le rendement d'une SCPI provient principalement des revenus distribués, c'est-à-dire de la part des loyers encaissés par la SCPI qui est reversée aux associés. On parle souvent de taux de distribution, exprimé en pourcentage du prix de la part.

Cette notion appelle plusieurs nuances importantes :

• Le taux de distribution ne reflète que les revenus versés, pas l'évolution de la valeur des parts.
• Le rendement peut varier d'une année à l'autre, selon les loyers encaissés et la vacance locative.
• La valeur des parts peut elle aussi évoluer, à la hausse comme à la baisse.
• La performance globale combine les revenus distribués et la variation du prix de la part.

Il faut donc regarder la performance globale et pas uniquement le rendement affiché. Un taux de distribution élevé ne préjuge pas de la qualité du patrimoine, ni de l'évolution future de la part.

Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Les revenus distribués et la valeur des parts peuvent évoluer à la hausse comme à la baisse.

Les SCPI sont un investissement immobilier. Elles présentent des risques spécifiques qu'il est important de connaître avant d'investir. Aucune SCPI ne constitue un placement garanti, un revenu garanti ou un capital garanti.

La diversification entre plusieurs SCPI, plusieurs secteurs et plusieurs zones géographiques peut contribuer à répartir certains de ces risques, sans toutefois les supprimer. L'horizon de détention joue également : un investissement long terme permet davantage d'absorber les variations conjoncturelles.

La fiscalité des SCPI dépend de plusieurs paramètres et ne se résume pas à un régime unique. Elle s'apprécie notamment en fonction des éléments suivants :

• La nature des revenus perçus (revenus fonciers, plus-values, etc.).
• La localisation des immeubles détenus par la SCPI (France ou étranger).
• Le mode de détention (en direct, dans une assurance-vie, dans un PER…).
• La situation fiscale propre de l'investisseur.
• L'éventuelle utilisation du crédit, qui peut ouvrir des déductions spécifiques.
• L'enveloppe éventuellement utilisée, qui peut modifier l'imposition des revenus et des plus-values.

Les règles fiscales peuvent évoluer : taux, plafonds et modalités précis dépendent de la réglementation applicable au moment de l'opération et de votre situation personnelle. La fiscalité doit toujours être vérifiée au cas par cas, et non déduite d'une règle figée.

L'achat de parts de SCPI peut se faire au comptant, avec un capital disponible, ou à crédit, en finançant tout ou partie de l'investissement. Les deux approches répondent à des logiques différentes et ne conviennent pas aux mêmes situations.

Au comptant

• Aucune mensualité de crédit à rembourser.
• Mobilisation immédiate du capital disponible.
• Perception potentielle de revenus distribués.
• Impact sur la liquidité disponible : le capital investi n'est pas immédiatement récupérable.

À crédit

• Principe de l'effet de levier : on investit avec un capital financé en partie par emprunt.
• Effort d'épargne mensuel lié au remboursement du crédit.
• Coût des intérêts, à intégrer dans la rentabilité de l'opération.
• Durée du financement, à aligner avec l'horizon de placement.
• Risque lié au crédit : il faut rembourser l'emprunt quel que soit l'évolution des revenus et de la part.
• Nécessité que l'opération reste compatible avec la capacité d'endettement de l'investisseur.

L'achat à crédit n'est pas systématiquement plus rentable : il dépend de l'écart entre le coût du crédit et le rendement de la SCPI, de l'évolution de la part et de la capacité à supporter la charge de remboursement. Le choix entre comptant et crédit dépend de votre situation, de vos revenus et de votre horizon.

La SCPI et l'immobilier locatif donnent tous deux accès à l'immobilier, mais sous des formes très différentes. L'un ne désigne pas une solution meilleure dans l'absolu : le choix dépend de vos objectifs, de votre temps, de votre capital et de votre appétence pour la gestion.

La SCPI privilégie la simplicité de gestion et la mutualisation ; l'immobilier locatif privilégie le contrôle direct et le choix du bien. Les deux présentent des risques et une liquidité limitée, et méritent un horizon long.

Les SCPI peuvent être étudiées dans plusieurs situations, à condition de les inscrire dans une stratégie cohérente. Leur pertinence dépend toujours de votre situation individuelle :

• Diversifier un patrimoine déjà constitué, en y intégrant une classe d'actifs immobilière.
• Investir dans l'immobilier sans gérer directement un bien.
• Chercher des revenus complémentaires, dans le cadre d'un horizon long terme.
• Préparer progressivement la retraite, par des versements étalés dans le temps.
• Investir une partie d'un capital disponible, sans mobiliser l'ensemble de la trésorerie.
• Investir éventuellement avec du crédit, dans une logique d'effet de levier.
• Diversifier entre différents secteurs immobiliers ou zones géographiques.

Ces usages ne sont ni automatiques ni universels : la pertinence de chacun dépend de vos objectifs, de votre horizon, de votre fiscalité et de votre capacité à accepter un risque de perte en capital et une liquidité limitée.

Choisir une SCPI uniquement selon le rendement affiché serait réducteur. Le rendement ne dit rien de la qualité du patrimoine, de sa liquidité, ni de l'évolution possible de la part. Plusieurs critères méritent d'être étudiés :

• La stratégie d'investissement de la SCPI.
• La typologie d'actifs (bureaux, commerces, santé, logistique, résidentiel…).
• La diversification géographique des immeubles.
• La diversification sectorielle des locataires.
• Le taux d'occupation du patrimoine.
• La qualité et la solvabilité des locataires.
• Le niveau d'endettement de la SCPI.
• L'évolution des distributions sur plusieurs années.
• L'évolution du prix de la part sur la durée.
• La valeur de reconstitution, qui reflète la valeur du patrimoine.
• Les frais de souscription, prélevés à l'entrée.
• Les frais de gestion, prélevés chaque année.
• Les conditions de liquidité offertes par la SCPI.
• La société de gestion, son expérience et sa solidité.
• La taille et l'ancienneté de la SCPI.

Une SCPI se juge sur l'ensemble de ces critères, et non sur un seul chiffre isolé. Le rendement affiché n'est qu'un élément parmi d'autres.

Comment JP Patrimoine sélectionne les SCPI étudiées ?

JP Patrimoine dispose d'un univers d'un peu plus de 20 SCPI partenaires. L'objectif n'est pas de privilégier systématiquement une même SCPI, mais de disposer de plusieurs stratégies immobilières afin de pouvoir étudier celles qui correspondent le mieux à chaque situation patrimoniale.

Avant qu'une SCPI soit envisagée dans une stratégie client, plusieurs éléments sont analysés. Le rendement affiché ne constitue jamais à lui seul un critère de sélection.

La sélection dépend avant tout du besoin du client

Une SCPI peut présenter de bons fondamentaux sans être adaptée à tous les investisseurs. C'est pourquoi la sélection ne s'arrête pas à l'analyse de la SCPI elle-même.

Parmi l'univers d'un peu plus de 20 SCPI partenaires accessibles au cabinet, les solutions étudiées sont ensuite filtrées en fonction de l'objectif du client : recherche de revenus complémentaires, préparation de la retraite, diversification du patrimoine, investissement à crédit, horizon de placement, fiscalité ou encore besoin de diversification géographique et sectorielle.

Deux clients souhaitant investir le même montant peuvent ainsi se voir étudier des allocations différentes si leurs objectifs, leurs horizons, leur patrimoine existant ou leur capacité à accepter le risque ne sont pas les mêmes.

La présence d'une SCPI dans l'univers de partenaires de JP Patrimoine ne constitue donc pas une recommandation en soi. Ce n'est qu'après l'analyse de la situation et des objectifs du client qu'il devient possible de déterminer si une SCPI est pertinente et, le cas échéant, laquelle ou lesquelles méritent d'être étudiées.

Détenir plusieurs SCPI peut permettre de diversifier plusieurs dimensions du patrimoine immobilier :

• Les sociétés de gestion, pour ne pas dépendre d'un seul acteur.
• Les secteurs immobiliers, pour répartir l'exposition entre bureaux, commerces, santé, logistique…
• Les zones géographiques, pour limiter la concentration sur un marché unique.
• Les locataires, pour mutualiser le risque de vacance.
• Les stratégies, entre SCPI de rendement et SCPI de capitalisation.

Il n'existe pas de nombre universel de SCPI à détenir. La diversification doit rester cohérente avec le montant investi et la stratégie globale : multiplier les SCPI n'a de sens que si cela apporte une répartition réelle, sans diluer la lisibilité du patrimoine.

Le rôle du conseiller consiste d'abord à analyser votre situation, avant d'envisager une solution. JP Patrimoine ne commence pas par sélectionner une SCPI : l'analyse porte d'abord sur plusieurs éléments :

• Vos objectifs, à court, moyen et long terme.
• Votre horizon d'investissement.
• Vos revenus.
• Votre capacité d'épargne.
• Le patrimoine immobilier déjà détenu.
• Les placements existants.
• Votre fiscalité.
• Votre besoin de liquidité.
• Le niveau de risque acceptable pour vous.
• Votre capacité éventuelle d'endettement.

Ce n'est qu'à l'issue de cette analyse qu'il devient pertinent d'étudier si les SCPI ont une place dans votre stratégie, et laquelle. L'objectif n'est pas de placer un produit, mais de construire une stratégie cohérente avec votre situation.

Une stratégie différente pour chaque objectif

Une SCPI n'est pas étudiée de la même manière selon qu'elle doit contribuer à préparer une retraite dans vingt ans, générer progressivement des revenus complémentaires ou diversifier un patrimoine déjà fortement exposé à d'autres classes d'actifs.

Chez JP Patrimoine, chaque objectif patrimonial est donc analysé séparément. L'horizon, le niveau de risque, le mode de financement, le besoin de revenus et la liquidité nécessaire peuvent conduire à des stratégies différentes pour chacun de vos projets.

Un patrimoine ne doit pas nécessairement être traité comme un portefeuille unique répondant indistinctement à tous les objectifs. Distinguer chaque projet permet que le niveau de risque, la durée de détention et le mode de financement soient cohérents avec l'usage futur du capital.